一年内到期债务仅占总借贷额7.6%龙湖对收并购依旧审慎

发布了2021年度业绩公告并举行业绩发布会。

在地产行业整体承压的环境下，龙湖各项指标的表现相对不错，净负债率为46.7%，在手现金达885.3亿元人民币，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍.....龙湖集团首席执行官陈序平说:在未来，龙湖地产开发板块的毛利率会维持在20%，整个集团的毛利率会在25%如果伴随着行业高杠杆的出清，我们又能持续获得低成本土地的话，地产板块的毛利可能会得到修复

营收站上2000亿

业绩公告显示，2021年，龙湖实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%，营收规模首次站上2000亿元大关回顾过往几年，龙湖的规模快速扩大，营收增速均保持两位数增长，2021年的规模已是2018年的近两倍

总营收中，地产开发业务的占比最大，物业发展业务的营收收入为2045.5亿元，同比增长19.6%在布局的城市中，龙湖的发家地重庆依旧贡献最大，实现营业收入177.50亿元，其次是成都，沈阳，分别实现营收148.99亿元，105.41亿元

2021年，龙湖整体的股东应占溢利为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长20.1%至224.4亿元另外，毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10%

毛利率一直是房企重点披露的指标之一，但受市场环境改变等影响，行业整体的利润水平有所下滑龙湖同样受到影响，其2021年的整体毛利率相比2020年下降了4个百分点，其中，地产开发业务的毛利率为23%，相比2020年下降4.3个百分点

对此，陈序平在业绩发布会上回应道，地产业绩毛利率下滑，是受到了调控政策，限价政策，土地价格较高等因素影响，但从行业看，龙湖的毛利率还是比较靠前，在未来，龙湖地产开发板块的毛利率会维持在20%，整个集团的毛利率会在25%如果伴随着行业高杠杆的出清，我们又能持续获得低成本土地的话，地产板块的毛利可能会得到修复整个集团的毛利率保持在25%的水平，我们还是有信心达成的

销售额是房企未来业绩的先导指标龙湖在2021年实现合同销售额2900.9亿元的基础上，将2022年的销售目标定为3000亿元，权益销售目标2000亿元

收并购态度审慎

相较同行而言，龙湖给外界的印象是稳，这得益于其财务底色的稳健。一方面是具备一定规模的物管企业收并购动作更为频繁，且力度更大，例如融创服务，碧桂园服务等。

业绩公告披露，2021年，公司综合借贷总额1920.7亿元，在手现金885.3亿元，净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍，三道红线均为绿档达标信用评级上，龙湖保持着投资级信用评级，标普，穆迪，惠誉的评级分别为BBB，Baa2，BBB，展望均为稳定

龙湖还维持着较低的借贷成本，2021年公司平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限为6.38年1920.7亿元的总债务中，一年内到期债务为145亿元，占比仅为7.6%龙湖执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上还透露，145亿元的短债中，目前已经归还74亿元，接下来的刚性还款只剩下70多亿

在房地产企业融资受限的2021年，龙湖集团在境内发行了90亿元的公司债券，10亿元的中期票据，票息在3.35%—4.40%之间2022年，龙湖又发行28亿元的公司债券，票息在3.49%—3.95%之间

面对2021年下半年以来多家知名房企相继陷入流动性危机，中央及相关部委数次喊话，鼓励优质房企以收并购的方式化解市场风险正因为龙湖具备较为稳健的财务水平，市场也较为关注龙湖是否有意参与收并购

但从现在的情况看，包括龙湖等房企在内，不少企业仍对收并购保持谨慎态度赵轶表示，虽然并购贷已经不计入三道红线，但公司比较审慎，因为并购还是会破坏整体负债水平对于项目级别的并购，我们会积极地看对平台级别的并购则会审慎，坚持生意逻辑，因为现在土地市场也出现了很好的机会，我们会平衡看

对于降温的土地市场，龙湖也没有表现出大幅扫货的渴望，陈序平称，仍会秉承量入为出的原则，坚持生意逻辑，围绕着毛利率，净利率，回正周期等底线指标，理性获取土地。这使得物管行业在集中度提升的同时，分化加速，马太效应凸显。

物业投资收入超百亿

多元化是许多房企持续推进的工作，但受2021年下半年市场环境的改变，不少房企在多元业务拓展方面受阻。。

但龙湖在经营性收入方面的增长幅度较大业绩公告显示，2021年，公司由商业运营，租赁住房及物业管理等组成的经营性收入达188亿元，同比增长39%

在物业投资板块的商场业务中，龙湖形成了天街，星悦荟等系列，已开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率97.2%，租赁住房业务上，冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%2021年，物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元，同比增长37.5%，其中，已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元，冠寓全年租金收入22.3亿元，并首次实现盈利

值得一提的是，这类非地产开发业务的毛利水平较高，成为支撑龙湖利润水平的重要方面陈序平说:2021年非地产开发的营收收入占总营收的比例约为8%，这部分高毛利业务占比的逐步提高，会对集团毛利率的稳定形成帮助

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