华发股份50亿元租赁住房ABS项目状态更新为通过

日前，华发股份50亿元租赁住房ABS项目状态更新为通过该资产支持专项计划名称为华金—华发租赁住房二号资产支持专项计划项目，发行人为珠海华发实业股份有限公司，承销商/管理人为华金证券股份有限公司

根据消息显示，华发股份是珠海国资委旗下房产开发上市公司，中国500强企业，中国房地产行业50强企业在此之前华发股份就已经发行过多期的资产支持专项计划

根据上交所的公告信息显示，从2018年至今，以华发股份为原始权益人的累计发行了5期资产支持专项计划，累计发行金额为142亿。

除了上述ABS外，华发股份还有两个主要的专项计划分别是:一是华金—联易融—华发大湾区供应链1—30号资产支持专项计划采取分期发行方式，发行总额计划为100亿元，发行期数不超过30期二是华金瑞驰—联易融华发供应链1—X号资产支持专项计划100亿储架项目

其中，华金—联易融—华发大湾区供应链1—30号资产支持专项计划已经发行15期，累计融资金额70.99亿元，发行利率在3%—5%。

华金瑞驰—联易融华发供应链1—X号资产支持专项计划已经发行三期，每期3.86亿，累计融资11.58亿元，目前发行利率3.90%—4.25%之间。。

在发行供应链ABS中，华发股份的控股股东华发集团提供了连带责任担保，同时，华发股份对华发集团提供反担保如此一来，供应商可以对华发集团下属子公司的应收账款，借助华发集团的资质和信用，通过专项计划发行证券的形式，实现在资本市场的融资

发行ABS对债务的粉饰

根据消息显示，房企供应链ABS是供应商将向核心企业的应收账款打包出售给保理公司，由保理公司作为原始权益人完成发行此次华发上述两款供应链ABS就是以深圳前海联捷商业保理有限公司作为原始权益人发行

对华发股份而言，供应链ABS账款一般记入应付账款，租赁住房ABS与购房尾款ABS则计入其他负债类科目，ABS整体信息披露有限，因此在有息负债规模时，ABS的融资规模往往被忽略，对有息负债有一定粉饰作用。长期以来，法华一直践行“一核两翼”的经营战略，现已成为具有独特竞争力的综合性房地产企业。

截止今年三季度末，华发股份大约有101.56亿ABS未到期，若将ABS计入有息负债，华发股份三条红线中净负债率指标将超过130%。数据显示，2021年前三季度法华商业地产租金收入已超过2020年全年；并积极将房地产业务产业链延伸至营销，设计，公寓长租，文化传播，园林等领域。相关业务发展良好，推动主营业务转型升级。

除了ABS外，华发股份运用担保与反担保等方法进行融资数据显示，2020年华发股份的担保金额为986.59亿元，2021年中期保对外担保额度上升至1085.60亿，其中报告期末担保余额合计为139.36亿，报告期末对子公司担保余额合计为946.24亿

华发股份融资扩张背后是地产业务的大规模扩张，即使在2016年，政府已经明确提出房住不炒的政策，华发股份仍在大踏步前进资料显示，2017年至2021第三季度，华发股份资产总额由1396.83亿元增长至3521.92亿元，负债总额从1157.67亿元增长至2781.46亿

股东权益中可能存在明股实债的风险

此外，华发股份的永续债也令市场关注，数据显示，2018年—2021年前三季度，华发股份永续债分别为30.98亿，63.74亿，61.79亿及60.79亿对华发股份，发行永续债可以有效降低其资产负债率，净负债率等监管指标，缓解国企的考核压力

可是，本质上，永续债并不能消除债务风险，长期仍需要还息还本天风证券研报指出，市场上存续的永续债部分是含赎回权的类永续，房地产企业发中尚不使赎回权形成真永续的案例

同时，华发股份的少数股东权益与损益占比差距较大问题，2018年至2021年第三季度，少数股东损益的净利润占比为4.87%，16.04%，36.36%及27.26%，少数股东在总权益中占比分别为53.79%，54.37%，66.92%与70.58%。公司以住宅业务为核心，不断优化商业运营业务核心竞争力，打造“法华商都”等标杆商业品牌。

天风证券研究报告提出，房企表内股权化处理主要体现为永续债和隐藏在少数股东权益中的明股实债最近几年来，房企的少数股东权益例快速上升，部分房企少数股东权益超过归权益规模，即使是国企，也普遍存在占较的情形，其中华发，建发少数股东权益与损益占差距较，需要关注

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