地产毛利率降近13个百分点！新湖中宝追加公司债担保引大公关注公司汇

今年一季度，新湖宝实现营业收入21.09亿元，同比下降1.31%，实现净利润4.92亿元，同比下降3.43%。

投资时报研究员卓玛

仅隔一天，该公司2021年发行的两只公司债相继被追加保障措施此外，2021年年报没有增加利润，2022年一季度营收和利润双双下滑新湖宝有限公司的近况似乎不太好

截至5月19日收盘，新湖宝报收于2.88元/股，目前总市值247.66亿元。

两项公司债券的额外保障措施

5月12日和13日，新湖宝连续两天发布公告，表示对2021年发行的21 Xinhu02和21 Xinhu01两只公司债券追加保障措施。

公告称，新湖宝表示，考虑到近期蔡襄股份波动较大，公司密切关注质押股份对21新华02和21新华01本息的覆盖比例，并于5月9日和5月11日分别对这两只公司债券追加现金2.49亿元，质押蔡襄股份8475万股作为补充偿债担保措施。

《投资时报》研究员注意到，21新湖02最初由担保人新湖控股有限公司持有的2.265亿股蔡襄质押，占新湖控股持有的蔡襄的13.76%，占后者总股本的7.93%。

截至5月12日，新湖控股持有蔡襄16.46亿股，占后者总股本的57.65%新湖控股已登记质押股份15.00亿股，占蔡襄股份的91.16%，占后者总股本的52.55%

而21新湖01原以新湖控股持有的1.35亿股蔡襄股份作为质押，追加质押后，新湖控股为21新湖01共质押2.9975亿股，占新湖控股所持蔡襄股份的18.21%，占后者总股本的10.50%，公司质押现金100万元。

截至5月13日，新湖控股已登记质押股份15.85亿股，占其所持蔡襄股份的96.31%，占后者总股本的55.52%。

截至5月9日和5月11日，蔡襄股份前20个交易日收盘价的算术平均值分别为7.40元/股和7.24元/股，股份和现金合计质押比例约为2.00倍新湖宝表示，此次追加质押不会对公司偿付能力产生重大不利影响

大公表示持续关注。

公开资料显示，21Xinhu01和21Xinhu02为公司债，期限为4年，规模为10亿元其信用等级均为AAA，分别于2021年2月8日和8月9日发行，利率分别为7.60%和7.75%

至于为新湖宝上述两笔公司债提供担保的蔡襄股份，这家公司的前身是哈尔滨高科股份有限公司，成立于1994年3月，总部位于黑龙江哈尔滨1997年7月，公司登陆上海证券交易所

2020年6月，哈高科以发行股份的方式购买新湖控股，新湖宝藏等16名交易对象持有的券商蔡襄证券99.7273%的股份，成为蔡襄证券的控股股东交易完成后，Hartech的控股股东变更为新湖控股

Wind数据显示，4月22日，4月25日，4月26日，蔡襄股份股价连续下跌，累计跌幅达17.88%。

众所周知，由于新冠肺炎疫情等市场的剧烈波动，许多券商的投资收益大幅减少，这也成为此类公司业绩增长的最大制约因素4月27日晚间，蔡襄股份发布了2021年年报和2022年一季报

年报显示，蔡襄股份2021年实现营业收入45.71亿元，同比增长73.38%，实现净利润4.86亿元，同比增长36.33%，营收和利润呈现较高增长。

但今年一季度，蔡襄股份由盈转亏，营业收入8.48亿元，同比增长46.78%，归属于母公司的净利润为—0.62亿元，同比下降149.86%，仅公允价值变动收益就亏损1.09亿元。

事实上，不仅仅是蔡襄股票申万行业分类显示的48家券商中，今年一季度仅6家券商实现营收或利润同比正增长其中，只有第一创业，太平洋和国联证券同比增长同比降幅最大的是金龙股份，营收同比下降155.23%，归母净利润同比下降2490.22%

值得注意的是，5月18日，知名评估公司大公发布公告称，关注到新湖宝对21 Xinhu01，21 Xinhu02增加了偿债担保措施目前，蔡襄股份的下跌尚未对上述两只公司债的偿债保障能力产生重大不利影响若未来蔡襄股份股价持续下跌，触发追加质押资产，新湖宝未能及时足额补足质押物，将产生不利影响

大公表示，将继续关注上述事项的进展，密切关注上述事项对其信用水平可能产生的影响。

新湖宝2021年的营收结构

不仅其券商业绩不佳，新湖宝自身业绩也不太乐观。

新湖宝2021年年报显示，公司实现营业收入168.91亿元，同比增长22.47%，实现净利润22.37亿元，同比下降29.31%，扣非归母净利润18.33亿元，同比增长98.48%，可见增收不增利。

新湖宝表示，2021年是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年，房地产调控政策出现波折上半年，住房融资三条红线和房贷管理两条红线持续施压，银行等金融机构紧急刹车，房地产企业雷霆一击频出，下半年，房企融资一致收缩，房地产行业迎来前所未有的一轮快速收缩和出清过程政策叠加伴伴随着行业出清压力，行业进入深度调整期

此外，商业贸易和海上开发全年分别实现收入32.29亿元和0.43亿元，同比增长2.99%和—36.41%虽然毛利率较上年同期分别上升0.27和29.99个百分点，但由于营收相对较小，对公司整体利润增长的贡献有限

房地产业务方面，新湖宝全年实现合同销售面积100.84万平方米，实现销售收入297.36亿元，同比增长15.34%，已售未结算商品价值约440亿元期内，公司新增土地储备18.9万平方米，新增建筑面积54.89万平方米，新开工47.83万平方米，新竣工134.92万平方米，结算面积107.41万平方米，结算收入177.77亿元，同比分别增长28.76%和43.37%，结算均价16550元/平方米

截至报告期末，新湖宝三条红线保持绿档，账面资产负债率69.24%，同比下降2.36个百分点，预收账款283.43亿元扣除预付款后，资产负债率为60.86%，净负债率为0.64，较报告期初下降超过30%，现金短债比为1.17，符合目标要求

今年一季度，新湖宝实现营业收入21.09亿元，同比下降1.31%，实现净利润4.92亿元，同比下降3.43%，扣非归母净利润6.59亿元，同比增长50.42%。

与一季报同时发布的一季度经营数据显示，新湖宝一季度房地产业务新开工面积11.25万平方米，新竣工面积18.96万平方米，无新增土地储备结算面积8.45万平方米，结算收入16.7亿元，同比分别下降38.52%和增长13.04%，其中股权结算面积7.7万平方米，股权结算收入15.53亿元

报告期内，合同销售面积8.67万平方米，合同销售收入39.23亿元，同比分别下降61.50%和59.91%，其中权益销售面积5.84万平方米，权益销售金额25.92亿元，同比分别下降59.93%和46.70%。

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