“三权分置”盘活农村空置房屋农宅使用权富矿可挖

近日与一位村支书闲聊，谈到乡村振兴时，他说，乡村振兴第一条是产业兴旺，做产业需要钱，钱是ldquo;血液rdquo;，可是，现在农村资金ldquo;净流出rdquo;，这样产业兴旺就很难。

这位村支书说到的资金ldquo;净流出rdquo;是这样的：村里不少人去本地城镇或外地打工了，挣钱多的，到县城或更大的城市买房子，挣钱少的，在镇上买房。现在很多农村年轻人结婚的条件之一，就是在城镇买一套房子。而对于绝大多数农民来说，到城镇买房是一辈子最大的消费，要把积攒多年的资金全部投进去，很多人还得向银行贷款。ldquo;农民可以在城市买房子，可是城市人不能买农村的房子，这不是资金单向流出吗?rdquo;他说，虽然有的地方试点农房抵押贷款，但试点的数量很少，绝大多数县市区的农房目前没有列入试点;再说了，即使列入试点，也只有那些可以当店面房搞经营的房子才可以抵押，地势偏僻点的农村住宅，估计银行也不肯发放抵押贷款的。

这位村支书的说法有一定道理。不过他忽视了一点：农村有一座ldquo;富矿rdquo;mdash;mdash;农宅使用权。今年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权ldquo;三权分置rdquo;，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。有数据显示，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置地面积达3000万亩左右，一些地区乡村农房空置率超过35%。中央出台这一政策对盘活农民闲置住房和放活农村宅基地意义深远。可是，到目前为止，大多数地方都没有把这个政策落实好。

前几天，浙江绍兴上虞区的朋友来南京，说当地租赁出去的农村宅基地和农村住房已经开始颁发使用权证，颁发的对象是租赁农村住房的经营者。原来当地有不少闲置农房，有的是上百年的老房子，长期空关成了危房。尽管这些房子地处偏僻，却被一些经营者看中，想租赁下来后，修缮、改造成民宿和特色养老院，又担心投入资金后，租期得不到保证。当地政府就先行先试，本着农村宅基地和农房三权分置的精神，在农民和经营者签订租赁协议后，再给租赁者颁发农房使用权证，这样双方都放心。闲置的农房经修缮后，有了精气神，改善了村庄环境;出租农宅的农民有了一笔相当可观的收入。到目前为止，上虞区有上万处闲置农房被ldquo;激活rdquo;。

我省也有一些地方已经探索适度放活宅基地和农民房屋使用权。今年初，南京市高淳区东坝镇游子山村小茅山脚自然村将一块面积为14.5亩的闲置宅基地租赁给一家旅游企业建民宿，租赁期限为40年，租金580万元一次性交付。租赁期满后，土地连同地上附着物收归自然村所有。自然村把这笔钱投到东坝镇工业园，购入标准厂房和员工宿舍、商业门面房，然后出租，每年的租金收入至少30万元，所获租金大部分给自然村村民分红，小部分用于自然村公益事业。

东坝镇的青山村垄上自然村，最近有13户农户的房子被村里作价收购，村民朱多伢建于1972年的农房，面积为87.7平方米，这次由村里出资8.47万元收购;村民朱继顺建于1986年的房子，面积为114.88平方米，由村里出资12.35万元收购。这13户农宅的主人都在城镇买了房子，工作也在城镇，农宅长期空关，得知村里收购后，毫不犹豫出让了。好几位在城镇搞经营的村民说，农村的房子多少年没住人了，没想到还能变现。拿到出让款后，做生意多了不少流转资金。村里收购闲置农房干什么呢?租赁给民宿经营者，现在民宿改造正火热进行中，村集体每年也有了一份固定收入。

除了高淳东坝镇，淮安市盱眙县去年开始探索农村宅基地有偿退出，今年出台了全域推进农村宅基地自愿有偿退出暂行办法。很多闲置农房变成农民手中的经营和创业资本。因此，在这些对农房和农村宅基地先行先试的地方，资金就不是单向流出，而是双向互流。从高淳的探索来看，盘活农村宅基地还能带来意想不到的收获：城里人来住民宿了，来农村养老了，农产品的销路畅了，价格也涨了不少;很多过去在城市才有的新业态，比如茶吧、特色餐厅也出现了，农民就业机会也增加很多。

不过，像高淳和盱眙这样的做法，省内并不多见，也没有地方尝试宅基地和农房三权分置后颁发使用权证。之所以如此，用一名乡镇干部的话来说，主要还是思想解放不够。还有干部担心盘活农宅资源后，仍然引不来民宿、养老等项目。其实，不少投资者在为没有充足的农宅资源犯愁，因为将农宅改造成养老设施，成本低、特色明显，是新业态。一位看中洪泽湖边某村落的投资者就对记者说过，这个村的很多农宅闲置，用来做养老设施很适合，他还打算流转几亩地，让前来养老的消费者种植蔬菜、养鸡养鸭，过上真正的田园生活。可是，当地就没有出来挑头张罗这件事的镇村干部，只好作罢。

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