小阳春来了！说起近上海二手房市场李钰难掩兴奋

深夜11点，喧嚣的城市开始安静下来，街道上行人的身影已不多，路旁的店铺大多数也关门歇业但作为房产中介的李钰和同事们还在门店里忙碌，两组买家和房东正在签署买卖合同

像这样从早上一直忙到深夜的日子持续有些时间了春节假期过后，上海二手房市场突然活跃起来，凌晨才能结束工作回家成为常态，尤其到了周末，看房和签合同的客户增加，李钰常常感觉分身乏术

小阳春来了！说起最近上海二手房市场，李钰难掩兴奋要知道，自去年上海楼市调控加码以来，二手房市场经历了漫长的冷静期现在，李钰终于等到了行情回暖

几天前出炉的成交数据佐证了小阳春的说法2月，在受到春节假期的影响下，上海共计成交12578套二手房，其中有9109套是在2月15日之后成交尽管今年市场的表现比不上成交高峰时期，但纵观近五年2月成交记录，今年12578套的成绩仅次于去年

老破小挂牌1天就成交了

现在有两种房源最抢手，一是总价低的老破小，很受年轻小情侣的喜欢，还有就是100多平方米的次新三房，是置换客的首选李钰告诉时代财经，在她负责的徐汇田林板块，300—400万元的老破小是成交主力

就在2月末，李钰为一对外地户籍小夫妻推荐了一套新挂牌的老破小，面积约42平方米，房东叫价400万元这对小夫妻去年就有了买房计划，但观察几个月之后发现，他们的预算要在中环内买房，基本只有老破小可以选择因此，到了今年，他们不愿继续拖延下去，希望尽快解决买房的事情

李钰推荐的这套房子对准了小夫妻的胃口虽然房子面积不大，但房东在2019年对房子进行了重新装修，格局和装潢都符合当下年轻人的审美和偏好事实如李钰的预期一样，小夫妻看过之后十分心动，即便房东的挂牌价比市场价高出约10万，小夫妻也没有过多犹豫，仅用了半天时间就选定了这套房子

装修状况好的房源一般都会比较受欢迎，没有硬伤的情况下，买家略微按照自己的喜好添置部分软装就可以入住，省去几个月装修时间和一大笔装修费用这套房子刚挂出来就收到很多咨询的信息，当天至少有5组客户看过这套房子，两组客户看中

房源抢手意味着溢价空间被压缩，房东在听到两组客户同时看中房子后摆出强硬的态度:价格不能让买卖双方博弈总有退让的一方，这场较量中，略显被动的小夫妻做了妥协那天晚上，小夫妻与房东签下居间协议，敲定了这笔交易

李钰之所以对这单交易记忆深刻是因为，去年年中，房东曾经将这套房源挂牌，报价同样是410万元但是，去年买家和卖家都抱有浓厚的观望情绪，房东对价格不松口，买家又很难接受以原价接手，交易很难在短时间内达成

挂牌四个月后，这位房东撤下房源，待市场有了转机再考虑出售今年春节后，房东找到李钰，表示可以将房源重新上架试探一下市场行情，没想到，重新上架的第一天就成功卖出去了

近期非主流户型的成交会少一些，比如两房的成交量，成交价都和去年差不多抢手的房源成交增长比较明显，消化周期都不会太长，大多数都能在一周之内成交议价空间就要看房东的态度，普遍在10%左右李钰认为，不管这轮行情能够持续多久，但久违的小阳春必然会为二手房市场增加很多信心

高首付土豪扎堆出动

去年三价就低政策迅速浇灭上海二手房市场高涨的火焰所谓三价，指网签价格，银行评估价格，以及交易中心税务核定价格三价就低则是指买家购房的贷款参考价以三者中最低值作为参照标准

李钰告诉时代财经，通常银行评估价格是三价中的最低值以成交价300万原的房子为例以前首付最低3.5成，贷款6.5成，即195万元现在‘三价就低’，评估价或许只有260万元，银行按照这个评估价审批贷款，最多可以批出169万元的贷款

换言之，买家需要支付更多的首付来确保交易顺利进行时代财经从多位中介处了解到，目前6—7成首付是上海二手房交易时的常态，少数房源最低可以做到5成首付如此环境下，二手房成交提速说明高首付土豪正扎堆入市

3月初在上海内环买下一套小户型的吴妮就是一位全款买家2018年，吴妮考虑用手头的存款购买一套老破小，以此作为投资经过研究后，她发现内环内的老破小出租价格高，一套新装修的一室户，可以租到5000元，每个月的还款压力较小

于是，她以220万的价格购入了一套约38平方米的一室户，又花了10万重新装修后进行出租3年多过去，这套房子的租金从5000元一路涨到约6500元，小区内同户型的房源挂牌价格也全部超过350万元投资成功的经验让她萌生购买第二套房子的想法，年初与丈夫讨论后，她开始付诸行动

这一次，吴妮和丈夫选择全款买房浦西，内环，小户型，总价不超过330万元，按照几个标准，吴妮跑了很多板块，最终在两套房之间犹豫这两套房子均为老破小，分别位于中山公园和新华路板块，交通，生活配套都非常成熟，权衡之下，吴妮选择了翻新后租金更高的中山公园板块，成交价310万元

我们的买房过程很快，前期花了一周的时间了解不同区域的市场情况，实际看房只有5天成交的房子是在看房后第二天签的合同，期间和房东讲价花了一天时间，我们希望降10万，房东起初只肯让5万，我们付款方式好，中介游说了很久，房东最后松口让了8万

吴妮说，这是她人生第一次尝试全款买房在网上咨询买房的第一天，中介就向她详细解释了现在的购房政策，吴妮是购买第二套房，本来首付的最低比例是7成，三价就低政策下，首付比例至少要超过8成，银行评估价不理想的房子，首付则需要接近9成

分析过后，吴妮和丈夫索性决定全款买房如果没有‘三价就低’的政策，我肯定会贷款买房，不会做所谓的全款‘土豪’还好去年我们卖掉了郊区的动迁房，手头资金可以支撑我们全款买房，而且买的房子本身总价也比较低，否则这次投资可能被迫中止

《中国经济周刊》记者在查阅上海市政府官网“政民互动”留言板块时发现，有不少市民反映因贷款利率调整，房贷比预期要少了很多，首付“要了命也凑不到”，另一方面卖方不愿和平解决，定金不肯返还。

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